L'absence de syndic peut-elle être constitutive d'un vice caché?

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Au terme des dispositions de l’article 1641 du Code civil :

« le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Cette garantie suppose l’existence d’un vice antérieur à l’achat, qui n’ait pas été décelable par l’acquéreur de la chose et qui rende le bien impropre à l’usage auquel il était destiné.

La question de l’applicabilité de cet article à l’absence de syndic de copropriété dans un immeuble s’est récemment posée devant la Cour de cassation.

Les faits de l’espèce étaient les suivants :

Selon acte du 11 septembre 2009, Mme X., architecte, a acheté deux appartements dans un  même immeuble.

Se prévalant de l’ouverture d’une procédure de péril imminent par le maire le 14 décembre 2009, ainsi que de l’impossibilité de déterminer l’identité du propriétaire du rez-de-chaussée, de l’absence de syndic, de l’absence de paiement des loyers et d’un gestionnaire chargé de les encaisser, Mme X. a assigné son vendeur, les notaires et l’agent immobilier sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de diverses sommes.

La requérante, à l’appui de ses prétentions soutenait notamment que l’inexistence d’un syndic emportait un préjudice tenant la distance entre sa résidence principale (Paris) et les appartements récemment acquis (Marseille).

Cette distance, tenant l’absence de syndic de copropriété, induisait des déplacements réguliers et la gestion directe de travaux.

Elle soutenait également que l’absence de syndic rendait impossible la gestion de l’immeuble, diminuant largement son usage.

En cause d’appel, l’action estimatoire de Mme X. a été rejetée au motif que l’absence de syndic ne constituait pas un vice affectant le bien immobilier objet de la vente (CA Aix-en-Provence, 11 septembre 2014, n° 13/06340).

En d’autres termes l’existence ou l’absence de syndic est sans lien avec  l’usage auquel est destiné l’immeuble.

Mme X avait donc formé un pourvoi en cassation, au terme duquel :

« attendu qu’ayant retenu à bon droit que l’absence de syndic ne constituait pas un vice de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage d’habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait acquis qu’à un prix moindre, la cour d’appel, par une décision motivée, en a exactement déduit que l’action de Mme X ne pouvait être accueillie » (C. Cass, civ. 3, 08-12-2016, n° 14-27.986).

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