Le règlement de copropriété peut instituer une solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitier

La nue-propriété est le droit qui donne à son titulaire la faculté de disposer d'une chose sans toutefois lui permettre d'en jouir ou d'en user, ces deux prérogatives appartenant à l'usufruitier à la condition qu’il assure la conservation de l’immeuble.

L’usufruitier peut ainsi utiliser le bien et en percevoir les fruits, tels que des récoltes ou des loyers.

Cette situation est constitutive d’un démembrement du droit de propriété.

En telle hypothèse, en matière de copropriété, les charges sont ventilées conformément aux dispositions de l’article 605 du Code civil, au terme duquel :

« L'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.

 Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu ».

Cependant, une clause dans le règlement de copropriété qui instituerait une solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est-elle licite ?

La Cour de cassation répond par l’affirmative.

En l’espèce, un syndicat des copropriétaires avait assigné un nu-propriétaire et une usufruitière en paiement de charges en vertu du règlement de copropriété, lequel avait instauré une clause de solidarité en ce sens.

Le nu propriétaire estimait cette clause illicite dans la mesure où les dispositions impératives de l'article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, qui régissent le cas d'usufruit d'un lot, n'envisagent pas une telle solidarité pour le recouvrement des créances du syndic.

Toutefois, pour la Cour de cassation :

« attendu qu'ayant relevé que l'article 17 du règlement de copropriété prévoyait une clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitier et retenu à bon droit que cette clause était licite, la juridiction de proximité, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative à la notification au syndic du démembrement de propriété, en a exactement déduit que le nu-propriétaire et l'usufruitier étaient solidairement tenus du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires » (C. Cass, civ. 3, 14-04-2016, n° 15-12.545)

Cet arrêt vient asseoir son analyse de 2004, dans un arrêt du 30 novembre :

« Attendu qu'ayant retenu qu'en application de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, il appartenait aux consorts X d'informer le syndic de copropriété du démembrement de propriété, que le syndic n'avait pas à vérifier la situation juridique des biens immobiliers et que la clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire stipulée au règlement de copropriété pour le paiement des charges leur était opposable, la cour d'appel en a exactement déduit qu'ils étaient solidairement tenus de verser au syndicat des copropriétaires du Centre commercial de la Croix verte le solde des charges de copropriété » (C. Cass, civ. 3, 30-11-2004, n° 03-11.201).