Quelques précisions sur les contours de la mission de l’administrateur provisoire de copropriété

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Aux termes des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %.

En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, le juge peut être saisi d’une même demande par :

1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;

2° Un créancier lorsque les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux, votés par l’assemblée générale et exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux ;

3° Le représentant de l’Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ;

4° Le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble ;

5° Le président de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

(…) ».

L’administrateur provisoire peut se faire assister d’un tiers lorsque les particularités de sa mission le requièrent,.

Il propose alors au juge un nom , étant précisé que le magistrat n’est pas lié par la proposition qui lui est faite.

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation a rappelé les contours de l’intervention de l’administrateur provisoire, en matière de prorogation et d’assistance.

Les faits de l’espèce étaient les suivants :

Une ordonnance du 12 octobre 2009 avait désigné, pour une durée d’un an, M. R. en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires à l’effet de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ; la mission de l’administrateur provisoire avait été prorogée par 3 ordonnances successives.

Deux copropriétaires avaient assigné le syndicat aux fins d’obtenir la rétractation des ordonnances au double motif que :

– l’ancien syndic de copropriété avait été désigné pour assister l’administrateur provisoire ;

– après l’expiration de son mandat initial, l’administrateur provisoire n’avait plus aucune qualité pour agir au nom du syndicat des copropriétaires et donc pour solliciter la prorogation de sa mission.

La haute juridiction, a rejeté ces arguments en rappelant que l’ancien syndic était légitime à soutenir l’administrateur provisoire :

«  attendu qu’ayant exactement retenu que l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’administrateur provisoire peut, lorsque le bon déroulement de sa mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le juge sur sa proposition et que la décision appartient au seul président du tribunal, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, et en a justement déduit que M. et Mme Y…ne pouvaient tirer aucune cause de nullité ou d’irrégularité de la désignation de la société Corum immobilier » (C. Cass 3, 9.11.2017, n° 15-10.807)

Il est également rappelé que l’administrateur provisoire peut demander la poursuite de sa mission même une fois le délai qui lui était alloué expiré :

« attendu qu’ayant retenu que le président du tribunal pouvait à tout moment proroger la mission de l’administrateur provisoire, la cour d’appel a décidé, à bon droit, qu’aucune disposition n’interdisait à M. X…de demander la poursuite de sa mission expirée depuis moins d’un mois lors du dépôt de sa requête » (C.Cass, précité).

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