Résiliation du bail pour défaut d'occupation effective des locaux loués

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Les dispositions des articles 2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 disposent respectivement :

Article 2

"Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation (...)".

Article 7

"Le locataire est obligé :

(...)

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (...)".

La Cour de cassation est venue préciser les modalités d'appréciation de ces dispositions par un arrêt du 14 janvier 2016.

Les faits de l'espèce étaient les suivants :

L'usufruitière d'un appartement avait donné à bail à usage d'habitation un appartement à M. Y.

Le bail interdisait la sous-location des locaux, même temporairement, en totalité ou en partie.

Apprenant que son locataire avait autorisé son neveu et la femme de ce dernier à y résider et que, se surcroît, il demeurait à la Réunion, l'usufruitière l'avait assigné en nullité du bail et, subsidiairement, en résiliation de celui-ci.

La Cour d'appel avait rejeté cette demande au motif que si le neveu du locataire et sa femme avaient bien été hébergés dans les lieux, aucun élément ne venait accréditer l'existence d'une sous-location puisqu'aucun sous-loyer n'était versé, l'occupant ayant déclaré, à l'occasion d'une sommation interpellative, occuper le logement à titre gratuit.

En outre, le locataire revenait régulièrement de la Réunion, de sorte que l'absence totale d'occupation du logement n'était pas démontrée (C.A., Paris, 18 mars 2014).

L'usufruitière a donc formé un pourvoi en cassation.

Bien lui en a pris puisque, selon la haute juridiction :

"en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que M. Y... était domicilié à La Réunion et utilisait le logement comme pied-à-terre tandis que son neveu avait déclaré y demeurer, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que M. Y... n'occupait pas effectivement et personnellement le logement et l'avait laissé à la disposition de tiers, a violé les textes susvisés" (C. Cass, 3e civ, 14 janvier 2016, n° 14-23.621)

Ce que la Cour de cassation sanctionne n'est pas l'hébergement à titre gratuit de la famille du locataire mais l'absence d'occupation effective du logement par ce dernier.

En effet, la transformation d'une habitation principale en pied-à-terre constitue une violation des dispositions de la loi de 1989 précitées et justifie donc la résiliation du bail.

B. BEAUVERGER

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