Sur la nature certaine du préjudice causé à l'acquéreur en cas d'erreur du diagnosticien immobilier​​​​​​​

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L’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction a regroupé en un seul document, appelé « le dossier de diagnostic technique », l’ensemble des états, constats et diagnostics exigés à l’occasion des ventes ou des locations de biens immobiliers.

L'obligation pour le vendeur d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente un « diagnostic technique unique » est prévue par l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation.

Toutefois, dans l'hypothèse d'un préjudice causé par une erreur du diagnosticien, le préjudice de l'acquéreur devait-il être considéré comme certain, justifiant une prise en charge intégrale des travaux de remise en état, ou comme une simple perte de chance d'acquérir le bien à moindre coût ?

Par un arrêt du 8 juillet 2015, la Cour de cassation a apporté une réponse dépourvue d’ambiguïtés.

Les faits de l'espèce étaient les suivants :

M. et Mme X ont acquis de M. Z un bien immobilier à usage d'habitation après communication des états parasitaires établis par la société Y.

Réalisant des travaux, ils ont découvert une infestation avancée de termites.

Ils ont en conséquence, expertise judiciaire à l’appui, assigné en indemnisation de leurs préjudices M. Z..., l'agence immobilière par l'entremise de laquelle ils avaient acquis le bien ainsi que l'assureur de responsabilité de la société Y, entre-temps mise en liquidation judiciaire.

Par un arrêt du 26 septembre 2013, la Cour d'appel de Montpellier a condamné l'assurance de la société Y à indemniser les consorts X en réparation de l'intégralité des travaux de reprise des dégâts causés par l'attaque des termites au motif que s'ils « avaient connu l'ampleur des dégâts causés par l'infestation des insectes xylophages, ils auraient négocié la vente avec leur vendeur en tenant compte du coût des travaux de réparations desdits dégâts »

La Cour de cassation a été saisie d'un pourvoi formé par l'assureur au motif que le manque d'information et de conseil ne peuvent être constitutifs que d'une perte de chance dès lors que les avantages qu'ils auraient obtenus s'ils avaient été mieux informés, en l'espèce une diminution équivalente au coût des travaux de réparation, ne peuvent être établis de manière certaine.

Cet argument n'a pas trouvé écho auprès de la haute juridiction selon laquelle :

"il résulte de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné ; qu'ayant relevé que les investigations insuffisantes de la société HDI n'avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l'état véritable d'infestation parasitaire de l'immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d'appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X... du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que la société assureur de la société Y, leur devait sa garantie ; que le moyen n'est pas fondé » (C. Cass, 8 juillet 2015, chambre mixte, n° 13-26.686).

Ainsi, en cas d'erreur dans le diagnostic immobilier ayant causé un préjudice à l'acquéreur, ce dernier sera fondé à solliciter une prise en charge totale de la remise en état de son bien.

B. BEAUVERGER

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