Sur les conséquences de la notification d’une promesse de vente entre les mains d’une personne n'ayant pas de mandat de l’acquéreur

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Au terme des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction :

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours ».

Cet article, bien connu des professionnels de l’immobilier, est pensé comme une protection au bénéfice de l’acquéreur, lequel bénéficie d’un délai pour renoncer à l’acquisition d’un bien pour lequel il avait contracté.

Il convient de souligner que ladite rétractation ne vaudra que pour un immeuble à usage d’habitation, étant entendu que ledit usage est déterminé par la destination réelle et effective du bien, et non par les stipulations de l'acte de construction ou d'acquisition qui porte sur lui.

Cette précision étant faite, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 12.10.2017, rappelé les contours de l’application de l’article susvisé et plus particulièrement les conséquences découlant d’une notification de l’acte d’engagement faite entre les mains d’une personne n’ayant pas reçu directement mandat de l’acquéreur.

La sanction est extrêmement lourde pour le vendeur:

  1. L’acte de notification est entaché d’une irrégularité ;


2. Cette irrégularité fait obstacle à l’application du délai de rétractation bénéficiant à l’acquéreur. En d’autres termes, l’acheteur n’est pas enfermé dans le délai de 10 jours pour revenir sur sa décision ;


3. La clause pénale insérée à l’acte ne peut donc trouver à s’appliquer.

En l’espèce la notification de la promesse de vente avait été faire non entre les mains de l’acquéreur, M. X, mais de sa mère.

La haute juridiction a alors rappelé que :

 « attendu, d'une part, qu'ayant relevé que l'acte du 24 mai 2013 portait sur la vente d'un immeuble à usage d'habitation, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que M. X... fût un acquéreur professionnel, en a déduit à bon droit que l'acquéreur bénéficiait du délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;


Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que n'était pas établie l'existence d'un mandat au profit de la mère de l'acquéreur pour recevoir l'acte de notification de la promesse de vente, la cour d'appel en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que, la notification de la promesse n'étant pas régulière, le délai de rétraction n'avait pas couru, de sorte que la clause pénale n'était pas due » (C. Cass, civ 3ème, 12.10.2017, n° 16-22.416).

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