Syndicat de copropriétaires et responsabilité

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Au terme de l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10.07.1965, le syndicat de copropriété a l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile.

Cette obligation est telle que, dans l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires s’y opposerait, le syndic devra la souscrire pour son compte.

En effet, au visa de l’article L. 112-1 du Code des assurances :

« L’assurance peut être contractée en vertu d’un mandat général ou spécial ou même sans mandat, pour le compte d’une personne déterminée. Dans ce dernier cas, l’assurance profite à la personne pour le compte de laquelle elle a été conclue, alors même que la ratification n’aurait lieu qu’après le sinistre.

L’assurance peut aussi être contractée pour le compte de qui il appartiendra. La clause vaut, tant comme assurance au profit du souscripteur du contrat que comme stipulation pour autrui au profit du bénéficiaire connu ou éventuel de ladite clause.

Le souscripteur d’une assurance contractée pour le compte de qui il appartiendra est seul tenu au paiement de la prime envers l’assureur ; les exceptions que l’assureur pourrait lui opposer sont également opposables au bénéficiaire du contrat, quel qu’il soit ».

Les cas classiques d’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires relèvent de manquements à son obligation de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes ;

Sur l’obligation d’entretien de l’immeuble, l’article 14 de la loi du 10.07.1965 précité dispose que :

« (le syndic) a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Cet article pose une véritable présomption, de sorte que le syndicat est réputé responsable de tout vice de construction ou de défaut d’entretien.

Dans l’hypothèse où sa responsabilité se verrait engagée, il possède cependant, ainsi qu’il est précisé supra, d’une action en garantie contre les constructeurs défaillants ou contre toute personne à l’origine du trouble dénoncé.

C’est la raison pour laquelle l’article 15 de la loi de 1965 précise :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ».

Le syndicat doit par ailleurs veiller au bon entretien des parties communes, c’est-à-dire procéder à l’ensemble des réparations indispensables, sauf à voir sa responsabilité engagée par des copropriétaires subissant des préjudices du fait de sa carence fautive.

Il peut s’agir d’un défaut d’entretien d’un chauffage collectif, de la toiture, de conduits d’aération….la liste ne saurait être exhaustive, tant les cas de figure peuvent varier.

Au-delà de ces cas de responsabilités propre du syndicat des copropriétaires, il peut, dans certains cas, engager sa responsabilité civile de droit commun sur le fondement de l’article 1240 du Code civil  au terme duquel «  Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Sa responsabilité pourra également être engagée en sa qualité de gardien de la chose ou de commettant du fait des dommages causés par ses préposés dans l’exercice de leurs fonctions.

Enfin, la responsabilité pénale du syndicat peut être engagée sur le fondement de l’article L. 121-2 du Code pénal si une infraction est commise pour son compte, par ses organes ou représentants.

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