Un commandement de payer erroné entraîne le rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire

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Un commandement de payer est un acte juridique par lequel un créancier via l'intervention d'un huissier de justice invite son débiteur à lui verser la somme qu'il lui doit sous peine d'être saisi.

En matière locative, il s'agit d'un préalable à la saisine du juge des référés, le locataire disposant d'un délai strict pour régulariser sa situation à compter de la signification.

Si tel n'est pas le cas, le bailleur saisira le juge des référés pour qu'il constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Le commandement de payer doit comporter, au terme de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, certaines dispositions à peine de nullité :

"Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée (...)".

Cet acte doit contenir  la nature et le montant des sommes réclamées, qui ne peuvent concerner que des loyers et des charges.

C'est ce qu'est venu rappeler la Cour d'appel de Paris dans un arrêt du 18 juin 2015.

Les faits de l'espèce étaient les suivants :

Mme X, bailleresse, a fait délivrer à son locataire un commandement de payer la somme de 2.264,68 euros au titre de loyers et charges arriérés, commandement qui visait expressément la clause résolutoire insérée au bail, prévoyant la résiliation de plein droit de celui-ci à défaut de paiement des loyers et charges dans le délai d'un mois après signification d'un commandement demeuré infructueux.

Le 6 mars 2013, Mme X a assigné son locataire devant le juge des référés du tribunal d'instance pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef et pour que celui-ci soit condamné à payer la somme de 2.264,68 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et celle de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 novembre 2013, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 janvier 2013,

Le locataire a interjeté appel de cette décision.

La Cour d'appel, par un arrêt du 18 juin 2015, a infirmé l'ordonnance précitée en toutes ses dispositions.

Selon elle :

"Considérant que, néanmoins, le commandement de payer délivré à M. Y en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, devait énoncer de manière précise et exacte la nature et le montant des sommes réclamées, qui ne pouvaient concerner que des loyers et charges';

Considérant que Mme X produit une copie certifiée conforme du premier original du commandement signifié à M. Y le 29 novembre 2012 et comprenant en annexe un «'relevé de compte locataire» (...) ;

Que ce décompte contient plusieurs erreurs que Mme X ne corrigera qu'ultérieurement, une fois que le délai de deux mois de l'article 24 de la loi de 1989 a été expiré ;

Qu'en effet, la somme de 650,78 euros, correspondant au loyer et à la provision pour charges du mois de décembre 2012, a été mise au débit de M. Y, alors même que cette somme n'était pas échue à la date d'un commandement;

Que de même les frais de relance exposés les 16 juin 2008 pour 10,05 euros, 12 avril 2010 pour 20,09 euros et 11 juin 2010 pour 91,49 euros ont été imputés à M. Y, bien qu'il ne s'agisse pas de charges, ainsi qu'il résulte de l'article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989';

Que, toujours dans ce commandement du 23 novembre 2012, le coût du renouvellement du contrat d'entretien de la chaudière ELM Leblanc est compté au locataire pour les années 2010 et 2011, soit 170,95 euros et 176,11 euros, sans que soient distinguées les dépenses récupérables et les autres dépenses, contrairement aux prescriptions de l'article 2 a) du décret n°87-713 du 26 août 1987 ;

Considérant que ces irrégularités ne pouvaient être ignorées de bonne foi par Mme Honoré qui, en gonflant de manière artificieuse la dette de M.Y, ne l'a pas mis en mesure de connaître exactement l'ampleur de sa dette à la date du commandement de payer " (C.A., Paris, 18 juin 2015, n° 13/24397).

Ainsi, si l'assignation en référé devant le Tribunal d'instance est, en principe, simple et rapide pour le bailleur, elle suppose toutefois de porter la plus grande attention au commandement de payer délivré au locataire, amorçant le contentieux.

Toute erreur dans le décompte des sommes restant dues est de nature à entacher la procédure d'irrégularité et contraindra donc le bailleur à entamer une nouvelle procédure, générant des frais et une perte de temps.

​​​​​​​B.BEAUVERGER

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