Une servitude de vue ne peut être invoquée qu'entre deux fonds contigus

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Au terme des dispositions de l’article 678 du Code civil :

« On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions ».

Si l’application de ces dispositions ne paraît, de prime abord, poser aucune difficulté, il existe pourtant des situations particulières, comme celle qui a amené la Cour de cassation à rendre un arrêt le 23.11.2017 (Cass. civ. 3, 23 novembre 2017, n° 15-26.240).

Au cas d’espèce, les propriétaires d’un terrain reprochaient à leurs voisins, sur le fondement de l’article précité, d’avoir réalisé un balcon et des ouvertures leur faisant subir une servitude de vue.

La spécificité de la situation tenait au fait qu’une bande de terrain, qui n’appartenait ni à l’une ni à l’autre partie, séparait les fonds.

La Cour d’appel avait estimé que :

« Il est admis par les parties que la bande de terrain litigieuse a toujours servi de chemin ouvert
à tous, notamment pour la desserte de la parcelle D598 et les différentes attestations
produites en attestent.

La bande de terre était à l'origine rattachée à la parcelle D600. Le fait qu'elle a été utilisée
comme passage notamment pour desservir la parcelle D 598 ne signifie pas qu'elle a perdu
son caractère privatif, ni qu'elle soit devenue indivise entre les divers fonds qu'elle borde ni
qu'elle bénéficie du statut de copropriété indivise. Il s'ensuit que les vues réalisées par les
consorts Y donnent sur un espace privé à usage commun entre les parcelles D 598,
D 599, et D 600 de sorte qu'ayant été réalisées à moins de 1,90 mètre du fonds Z , ces
vues sont irrégulières et doivent être démolies. Le jugement du 22 janvier 2008 sera confirmé
sur ce point
 » (C.A., Bastia, 17.06.2015, n° 13/000 C).

Tel n’a pas été la position de la Cour de cassation, pour laquelle :

« Attendu que les distances prescrites par ce texte ne s'appliquent que lorsque les fonds sont contigus ;

Attendu que, pour condamner M. et Mme X... à supprimer les vues ouvertes sur le fonds Y..., l'arrêt retient que ni les consorts Y... ni M. et Mme X ne sont propriétaires de la bande de terrain séparant leurs héritages ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ces motifs que les fonds Y... et X... n'étaient pas contigus, de sorte que peu importait l'usage commun de la bande de terrain, la cour d'appel a violé le texte susvisé » (C. Cass, précité).

En d’autres termes, quand bien même la distance des travaux et ouvertures créant des servitudes de vue d'un fonds sur un autre est inférieure à celle fixée part l’article 678 du Code civil, ce dernier ne se trouvera à s’appliquer que si lesdits fonds sont contigus.

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