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Vente immobilière : mandat de vente irrégulier et droit à commission

Civil - Contrat, Immobilier
14/01/2022
Lorsque le mandat de vente est irrégulier, sanctionné par le juge depuis quelques années par une nullité relative, l’agent immobilier peut et doit rapporter la preuve de sa confirmation ou de sa ratification pour prétendre à sa rémunération.
Une société acquiert divers lots à usage d'habitation et commercial. L’agent immobilier, intermédiaire de la transaction, perçoit sa rémunération. Mais soutenant que la société lui avait également donné mandat de commercialiser ces mêmes lots qu'elle venait d'acquérir, il l’assigne en paiement de dommages-intérêts, invoquant une rupture des pourparlers.

Sa demande est rejetée. Le mandat de revente – un échange de courriels entre les parties ainsi qu’une lettre adressée par la société à l’agent immobilier – ne respectait pas les prescriptions formelles de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, notamment ses article 6 et 7 et de son décret d'application (durée du contrat, numéro d’inscription au registre des mandats reporté sur le mandat). Il était par conséquent entaché de nullité, nullité relative. Et aucune preuve de l’existence d’une ratification du mandat n’était apportée.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel qui a exercé son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui étaient soumis.

L'agent immobilier ne pouvait reprocher à la société de l'avoir écarté des négociations commerciales dans le but de le priver de sa rémunération.

Remarque : sur la nullité relative du mandat, voir Cass. ch. mixte, 24 févr. 2017, n° 15-20.411, P+B+R+I : « l'évolution du droit des obligations, résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, conduit à apprécier différemment l'objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire » et Cass. 1re civ., 20 sept. 2017, n° 16-12.906, B : « dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ».
Source : Actualités du droit